美國買房首套和第二套的政策差異
隨著國內(nèi)各種限購政策的出臺(tái)，很多人想要購買多套房產(chǎn)受到了一定的限制，在購房成本上也提升了，那么在美國買房首套和第二套的政策差異有哪些呢?邦海外小編為大家分享：
隨著國內(nèi)各種限購政策的出臺(tái)，很多人想要購買多套房產(chǎn)受到了一定的限制，在購房成本上也提升了，那么在美國買房首套和第二套的政策差異有哪些呢?邦海外小編為大家分享：
美國買房首套和第二套的政策差異：
在美國，如果納稅人擁有一套以上住房，則適用“首要住宅”(Principal Residence)概念。即單身或已婚人士擁有的基本住宅，它區(qū)別于其他住宅，比如投資出租房，度假公寓等。
根據(jù)美國稅務(wù)局IRS的稅務(wù)法令對(duì)首要住宅的定義，如果納稅人同時(shí)擁有兩套住宅，他居住時(shí)間相對(duì)較長的那套住宅為其首要住宅。政府允許購房者在納稅時(shí)將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當(dāng)于給了購房者一個(gè)很大的折扣，且首要住宅的貸款利率最低。但川普的稅改后，以前貸款100萬以內(nèi)的利息可以抵稅，現(xiàn)在貸款75萬以內(nèi)的利息可以抵稅，75萬以上的不能抵稅。對(duì)于美國大部分地區(qū)，這都不是問題，因?yàn)榉績r(jià)不高，對(duì)于富裕地區(qū)，這可能導(dǎo)致有些疑慮。我們以加州橙縣為例：假設(shè)你買100萬的房子，一般首付20-30%，假設(shè)你首付20%，貸款80萬，你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。
此外，如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅(Capital gain tax)，但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個(gè)人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。但僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報(bào)資本增值稅。
對(duì)于非美國稅務(wù)居民(一般不在美國居住的)來說，購置美國房產(chǎn)在稅務(wù)上一般不會(huì)區(qū)分是否是首要住宅或者第二套住房，因?yàn)閮烧咴诙悇?wù)申報(bào)上面沒有差異。但在購買之前有必要了解一些擁有美國房地產(chǎn)的稅務(wù)后果。以下是一些涉及房地產(chǎn)的基本稅種，我們建議您在購買房地產(chǎn)前咨詢有經(jīng)驗(yàn)的律師或會(huì)計(jì)師。
美國房地產(chǎn)購買涉及的基本稅種
房產(chǎn)稅
美國房產(chǎn)稅的稅率是由各州及地方縣議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要各自制定。因此各地房地稅的稅率會(huì)由于縣市所在地而不同。房地產(chǎn)稅是從價(jià)稅，一般按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1-3%征收，按年計(jì)，根據(jù)地方規(guī)定按年度或半年度繳納。
租賃所得稅
外籍人士在美國因?yàn)榉慨a(chǎn)出租而產(chǎn)生的收入需要在美國納稅。對(duì)租賃所得進(jìn)行課稅的方式由房產(chǎn)擁有者參與租賃經(jīng)營活動(dòng)的程度而定。如果只是單純出租，即租戶在支付房租外，另外自行支付房地產(chǎn)稅、維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)，那么房產(chǎn)擁有者被視為消極參與經(jīng)營，這種消極租賃收入采用統(tǒng)一的30%稅率。另一方面，如果外籍人士參與了日常管理、運(yùn)營和維護(hù)出租房屋，那么房產(chǎn)擁有者就屬于積極參與經(jīng)營，租賃收入可以依照普通累進(jìn)稅率進(jìn)行納稅，這時(shí)抵押貸款利率、不動(dòng)產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)用、修理費(fèi)用和折舊等費(fèi)用都可以做為支出來計(jì)算所得稅。
房產(chǎn)增值稅
當(dāng)房產(chǎn)出售時(shí)，出售價(jià)格與出售成本之間(包括增值成本：如裝修，維修成本等)的差額即是資本利得，根據(jù)房產(chǎn)持有時(shí)間的長短按照資本所得收益納稅。如果是短期持有，即持有房產(chǎn)不到一年，則資本利得按照個(gè)人所得稅的稅率納稅。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅最高為20%。
房產(chǎn)贈(zèng)與稅
根據(jù)贈(zèng)與稅法規(guī)，當(dāng)個(gè)人在贈(zèng)送財(cái)產(chǎn)時(shí)，贈(zèng)與人需要繳納贈(zèng)與稅，而受贈(zèng)人無需納稅。贈(zèng)與稅的免稅額可分為年度免稅額和終生免稅額。年度免稅額是按照每個(gè)受贈(zèng)人計(jì)算的。2018年，個(gè)人對(duì)每個(gè)受贈(zèng)人的免稅額為15,000美元，如果是夫婦共同贈(zèng)與同一人，免稅額則為30,000美金。終生免稅額是按照每個(gè)贈(zèng)與人計(jì)算的，2018年，美國公民和居民的免稅額為11,180,000美金，如果贈(zèng)與人贈(zèng)送了超出年度免稅額的財(cái)產(chǎn)但又想避免繳納贈(zèng)與稅，這時(shí)就需要使用終身免稅額。如果贈(zèng)與人為了避免繳納贈(zèng)與稅而采用終身免稅額，則遺產(chǎn)稅可使用的統(tǒng)一終身免稅額度會(huì)相應(yīng)減少。
擁有美國公民身份的夫妻之間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與無限免稅，如果受贈(zèng)的配偶不是美國公民，2018年的免稅額則為152,000美金。當(dāng)贈(zèng)與方為外籍人士，而受贈(zèng)方為美國公民或稅務(wù)居民，受贈(zèng)金額在一年內(nèi)合計(jì)超過100,000美金時(shí)，受贈(zèng)人雖無需納稅，但需要向美國國稅局報(bào)告此項(xiàng)贈(zèng)與。
如果房產(chǎn)擁有人將房產(chǎn)視為遺產(chǎn)的一部分進(jìn)行轉(zhuǎn)移，則需要繳納遺產(chǎn)稅。2018年,美國稅務(wù)居民的贈(zèng)與和遺產(chǎn)統(tǒng)一終身免稅額為11,180,000美金，在此范圍內(nèi)的遺產(chǎn)無需繳納遺產(chǎn)稅，但是對(duì)于非美國稅務(wù)居民，贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的免稅額僅有60000美金，超過的部分需要繳納遺產(chǎn)稅。特別注意的是，贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅上定義的“稅務(wù)居民”比所得稅上定義的“稅務(wù)居民”更加嚴(yán)格，除了要求納稅人有永久居住權(quán)以外，還要有長期居住美國的意向，美國國稅局對(duì)長期居住意向的判定比較主觀，主要考慮因素包括留美時(shí)間，家庭及朋友居住地及商業(yè)活動(dòng)所在地等，僅僅持有綠卡不能自動(dòng)符合贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅上定義的“稅務(wù)居民”要求。
以上就是小編今天為大家?guī)淼年P(guān)于美國買房首套和第二套的政策差異的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助。如您還需更多的了解，可以直接咨詢我們的在線客服，我們將會(huì)以最專業(yè)的態(tài)度和顧問為您提供定制化的服務(wù)。
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