轉(zhuǎn)眼，2020年就如期而至了，這一年，對(duì)于“買(mǎi)房出租”的房東來(lái)說(shuō)，也是充滿(mǎn)機(jī)遇和挑戰(zhàn)的一年。一方面，隨著各項(xiàng)政策的落地，市場(chǎng)監(jiān)管正在變得日趨規(guī)范和成熟，房東需要遵守更加嚴(yán)格的游戲規(guī)則，另一方面，成熟市場(chǎng)有助于優(yōu)勝劣汰，能夠?yàn)閮?yōu)質(zhì)房東提供更多的機(jī)會(huì)。接下來(lái)，就讓我們一起去看一看在2020年，英國(guó)買(mǎi)房出租會(huì)受到哪些因素的影響?

1、抵押貸款利息稅費(fèi)減免

不同于國(guó)內(nèi)，如果在英國(guó)出租房屋，如果個(gè)人名義持有的話(huà)，租金作為一項(xiàng)個(gè)人收入，也需要納稅。為了鼓勵(lì)私人租賃行業(yè)的發(fā)展，英國(guó)政府也推出了一定的優(yōu)惠政策，例如，如果房東是通過(guò)抵押貸款購(gòu)置的房產(chǎn)，那么，在為租金收入納稅時(shí)，可以從租金收入中扣除抵押貸款的還款利息。

2015年，時(shí)任財(cái)相喬治·奧斯本對(duì)這一政策進(jìn)行了改革，要求從2017年4月開(kāi)始，逐年減少抵押貸款利息稅減免比例，到2020年度完全取消。

這也就意味著，從2020年4月開(kāi)始，對(duì)于個(gè)人通過(guò)抵押貸款方式購(gòu)置房產(chǎn)用于出租的，在為房租收入納稅時(shí)，將不能再用抵押貸款利息來(lái)抵扣房租收入，以減少納稅金額，相反，租金全部都要當(dāng)成盈利計(jì)算所得稅。此外，自2020年4月起，對(duì)所有房東的免稅稅率從之前分檔的稅率(20%、40%或45%)統(tǒng)一限制在20%。

2、禁止對(duì)租客收取租房中介費(fèi)

自2019年6月起，英國(guó)《租賃費(fèi)法案》(Tenant Fees Act)已經(jīng)全面實(shí)施，這使得英國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的變化。

根據(jù)該法案，英格蘭和威爾士的房產(chǎn)中介將不能再向租戶(hù)收取中介費(fèi)，此外，該法案還明確了押金收取及歸還等一系列以前界定較為模糊的問(wèn)題。比如，對(duì)于年租金總額低于50,000英鎊的合同，租房押金不能超過(guò)五周的租金上限，年租金總額在50,000英鎊或以上的不超過(guò)六周的租金上限，租戶(hù)可以以此來(lái)抵付最后一個(gè)月的租金。

新法案的作用對(duì)象是中介和租戶(hù)，中介公司受到的這一部分損失，可能會(huì)以提升代理費(fèi)，或者減少出力等方面從房東身上獲得補(bǔ)償，而這也是今年房東需要格外注意的一點(diǎn)。

3、印花稅改革

自2016年以來(lái)，印花稅幾乎成為了英國(guó)房東們抱怨最多的問(wèn)題之一，因?yàn)楫?dāng)時(shí)政府對(duì)印花稅進(jìn)行了改革，開(kāi)始向那些購(gòu)買(mǎi)第二套房，以及購(gòu)買(mǎi)用于出租的房屋的買(mǎi)家額外征收總房款3%的印花稅。在大選競(jìng)選期間，英國(guó)首相鮑里斯已經(jīng)表示，未來(lái)將會(huì)對(duì)海外買(mǎi)家加收3%對(duì)印花稅!主要針對(duì)在英格蘭購(gòu)置房產(chǎn)的海外買(mǎi)家。

如果這項(xiàng)印花稅新政在2020年落地，也將意味著海外買(mǎi)家未來(lái)在英國(guó)買(mǎi)房，肯定會(huì)比現(xiàn)在多掏一部分錢(qián)。不過(guò)，按照英國(guó)的法律傳統(tǒng)，通常不會(huì)在未來(lái)追溯以前的購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于計(jì)劃增加投資的海外房東來(lái)說(shuō)，只要在政策正式實(shí)施之前完成購(gòu)買(mǎi)，那就不會(huì)被額外增稅影響。

4、房東的第21條(Section 21 notice)可能被取消

今年還需要注意的一個(gè)重要事項(xiàng)是，英國(guó)新任首相鮑里斯曾承諾會(huì)在繼任后，會(huì)廢除房東們可以使用Section 21 notice來(lái)趕走租客，也就是不能再以“無(wú)過(guò)錯(cuò)驅(qū)逐”的方式來(lái)“暴力趕走”租客。

Section 21設(shè)立的初衷是為了保障房東們想要把房子收回自住或者做其他安排時(shí)，能夠順利而且合法地拿回自己房子的使用權(quán)，防止出現(xiàn)“租客霸住不退租”的情況。依照現(xiàn)行的法律，如果房東想給租客發(fā)Section 21通知，是不需要給出具體理由的，這也給一些無(wú)良房東提供了可乘之機(jī)，通過(guò)法律漏洞隨意驅(qū)逐“自己不滿(mǎn)意”房客。

于是，為了保障租客權(quán)益，政府決定廢除Section 21，不過(guò)，目前而言，政府還沒(méi)有做出具體行動(dòng)。

5、額外的地方性執(zhí)照(Local licensing)

眾所周知，在英國(guó)做房東，并且經(jīng)營(yíng)多用途HMO(House in Multiple Occupation)房屋，是需要申請(qǐng)Mandatory Licensing執(zhí)照的。

而且，在2018年10月，政府對(duì)于HMO的規(guī)定發(fā)生了變化。在規(guī)定出臺(tái)之前，對(duì)于HMO房屋的定義是：該房屋至少有三層樓高，擁有共用設(shè)施(如衛(wèi)生間)，租戶(hù)來(lái)自不同家庭，且租戶(hù)至少在五人以上。新規(guī)后，對(duì)于樓層的要求則被取消了，這使得一些原本不是HMO的房屋，都需要重新申領(lǐng)HMO牌照。因此，如果房東屬于HMO房產(chǎn)擁有人，則需要盡快申領(lǐng)牌照，以避免違反相關(guān)規(guī)定而被罰款。

6、私人住宅資本得利稅的減免(PRR)

今年，對(duì)于私人住宅的減免(Private Residence Relief，PRR)的改革也會(huì)影響到房東的收益。在英國(guó)，房東將非自住房出售時(shí)需要對(duì)增值的部分繳納資本利得稅(Capital Gains tax )。如果房東出租的房子曾經(jīng)是他們的主要居所，那么在房屋出售時(shí)，房東只需要對(duì)房屋出租時(shí)增值的部分繳納資本利得稅即可，不需要對(duì)居住期的部分繳納。

而且，按照現(xiàn)有PRR的規(guī)定，房東還可以在他們居住的時(shí)間基礎(chǔ)上再增加18個(gè)月的最后減免期(Final Period Exemption )，不管他們當(dāng)時(shí)是否在該房產(chǎn)居住，但從明年4月開(kāi)始，被豁免的期限將減少到9個(gè)月，而這也意味著，房東未來(lái)需要繳納的資本利得稅增多了。

7、房屋能效相關(guān)規(guī)則(Energy efficiency)

在2018年4月，英國(guó)政府推出了最低能效標(biāo)準(zhǔn)( MEES)，該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定新租的租賃協(xié)議或續(xù)簽的房屋(一些HMO的房產(chǎn)除外)必須具備E級(jí)或以上的能效證書(shū)(EPC)。但從2020年4月起，該標(biāo)準(zhǔn)將適用于所有現(xiàn)有租約，所以，屆時(shí)，EPC評(píng)級(jí)為F或G的房產(chǎn)將不能用于出租。對(duì)于不符合要求的房產(chǎn)，如果房東執(zhí)意進(jìn)行出租，則會(huì)面臨最高5,000英鎊的罰款。

8、電氣安全檢查

為了排除出租房屋存在的電氣安全隱患，2018年7月，英國(guó)政府宣布，計(jì)劃讓房東每五年對(duì)他們的房子進(jìn)行一次電氣安全檢查。然而，到目前為止，政府還沒(méi)有明確說(shuō)明這項(xiàng)檢查將于何時(shí)開(kāi)始，很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這一時(shí)間會(huì)定在2020年。不過(guò)，在正式實(shí)施前，房東會(huì)提前至少六個(gè)月收到通知。

據(jù)悉，該條例實(shí)施后，將有兩年的過(guò)渡期。過(guò)渡期間，新的租約將首先納入檢查，一年后現(xiàn)有租約也將被納入條例管理。所以，未來(lái)房東們?nèi)砸P(guān)注該電氣安全檢查條例的落地實(shí)施情況。

9、客戶(hù)資金保障計(jì)劃(CMP)

在英國(guó)，一些房東會(huì)將房產(chǎn)交給中介打理出租，并定期從中介處獲取租金收入，但有一些無(wú)良中介就打起了客戶(hù)資金的主意。

為了保護(hù)這部分資金，2019年4月，英國(guó)政府出臺(tái)了客戶(hù)資金保障計(jì)劃(Client Money Protection，CMP)的新規(guī)，按照新規(guī)要求，在英格蘭地區(qū)的所有房產(chǎn)中介必須加入這一計(jì)劃，以為客戶(hù)資金，譬如押金，租金收入等的安全提供一定的保障。

10、流氓房東數(shù)據(jù)庫(kù)(Rogue landlord database)

目前來(lái)看，建立流氓房東數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)劃還是比較失敗的。據(jù)《衛(wèi)報(bào)》報(bào)道，在流氓房東數(shù)據(jù)庫(kù)建立的第一年，英國(guó)只有四位房東被錄入該資料庫(kù)。

去年7月份，政府曾表示，計(jì)劃向租戶(hù)開(kāi)放該資料庫(kù)，讓租戶(hù)們來(lái)檢查自己的房東是否屬于流氓房東，以及該房東是否符合登記備案的條件。此后，政府開(kāi)始就流氓房東資料庫(kù)的改革進(jìn)行磋商，目前仍在分析收集建議和意見(jiàn)的階段，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2020年這一計(jì)劃將有望落地。

11、租房權(quán)(Right to Rent)

租房權(quán)是英國(guó)政府與2016年推出的，最初主要是為了阻止非法移民的進(jìn)入英國(guó)，所謂的租房權(quán)指的就是房東擁有檢查租客是否有在英國(guó)居住的權(quán)利。

具體來(lái)說(shuō)，所有18歲以上的租客，只要他們將會(huì)在這個(gè)房子里居住，那么房東就肩負(fù)有檢查的義務(wù)，這些檢查詳盡而繁瑣。如果租客們不配合檢查，房東可以以刑事制裁相威脅。如今，高院的裁定意味著租房權(quán)的存在已經(jīng)有了法律風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)這項(xiàng)政策很有可能會(huì)面臨修改甚至廢除，屆時(shí)房東們也會(huì)因此而減少一些繁雜的工作。

12、租賃產(chǎn)權(quán)改革(Leasehold Reforms)

去年6月，在英國(guó)曼徹斯特召開(kāi)的一年一度的特許房屋協(xié)會(huì)會(huì)議(Chartered Institute of Housing conference)上，面對(duì)很多人憂(yōu)慮和關(guān)心的地租以及別墅產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，住房部長(zhǎng)James Brokenshire對(duì)很多人關(guān)心的地租及別墅產(chǎn)權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了回答。

并確立了政府未來(lái)改革的幾個(gè)重點(diǎn)，具體如下：

為防止不公正的亂收地租的現(xiàn)象，現(xiàn)政府決定，規(guī)定開(kāi)發(fā)商及永久產(chǎn)權(quán)業(yè)主(Freeholder)徹底取消每年向購(gòu)買(mǎi)了租賃產(chǎn)權(quán)(Leasehold)House的業(yè)主收取的地租;

除非有特殊情況，否則未來(lái)所有新建House，都將以永久產(chǎn)權(quán)(Freehold)的形式出售給買(mǎi)家。這也意味著租賃產(chǎn)權(quán)的新建House，可能從此就要絕跡了。

立即出臺(tái)法案改寫(xiě)Help-to-buy政策，以防止用納稅人的錢(qián)供養(yǎng)不法開(kāi)發(fā)商的租賃產(chǎn)權(quán)房源。

其中，第三點(diǎn)從宣布日開(kāi)始生效，第一、第二點(diǎn)從何時(shí)開(kāi)始正式生效，政府尚未作出明確回應(yīng)，很多人預(yù)計(jì)這些改革措施很可能會(huì)在2020年落地實(shí)施。

13、房?jī)r(jià)

去年是英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)相對(duì)較為緩和的一年，考慮到這一點(diǎn)，很多房東覺(jué)得不能再像以前那樣嚴(yán)重依賴(lài)英國(guó)南部的房?jī)r(jià)上漲，一些投資者更是開(kāi)始將目光投向租金更低的英國(guó)北部市場(chǎng)，以期尋求更高的租金收益率。然而，專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，英國(guó)北部的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較高是因?yàn)榉績(jī)r(jià)原本的基數(shù)就低。

14、抵押貸款利率

在2019年，買(mǎi)房出租抵押貸款利率一直呈穩(wěn)步下降的趨勢(shì)，去年12月，固定利率的買(mǎi)房出租抵押貸款平均利率更是下降到了3%左右。鑒于貸款機(jī)構(gòu)之間的價(jià)格戰(zhàn)很可能會(huì)延續(xù)到2020年，這對(duì)于房東們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。有條件和需求的房東完全可以考慮鎖定一個(gè)較低的利率。

15、脫歐和政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

最后相當(dāng)重要的一點(diǎn)是，房東們需要為2020年可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)做好心理準(zhǔn)備。首先，英國(guó)脫歐的結(jié)果肯定會(huì)對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)造成一定的影響。如今來(lái)看，英國(guó)脫歐基本上已經(jīng)板上釘釘了，但與歐盟的貿(mào)易協(xié)定仍然是個(gè)未知數(shù)。未來(lái)，這份貿(mào)易協(xié)定何時(shí)簽訂以及如何去簽都會(huì)對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)造成一定的影響和沖擊。

其次，伴隨著脫歐的走向，英國(guó)央行的基準(zhǔn)利率也可能會(huì)向兩個(gè)不同的方向轉(zhuǎn)變，從而對(duì)抵押貸款的利率產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，進(jìn)而影響房東們買(mǎi)賣(mài)房屋。最后，“新官上任三把火”，房地產(chǎn)行業(yè)一直是各屆政府十分關(guān)注的領(lǐng)域，鮑里斯也很可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這既關(guān)系到首相的政績(jī)，也關(guān)系到保守黨在大選競(jìng)選期間的承諾。

以上就是小編今天為大家?guī)?lái)的關(guān)于2020年英國(guó)買(mǎi)房出租要關(guān)注的15點(diǎn)政策變化的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，只有時(shí)刻關(guān)注政策變化，才能在投資上快人一步。如您對(duì)英國(guó)房產(chǎn)還有其他疑問(wèn)，可以直接咨詢(xún)我們的在線(xiàn)客服，我們將會(huì)以最專(zhuān)業(yè)的態(tài)度和顧問(wèn)為您提供服務(wù)。

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