個(gè)人自住房貸款顧名思義是由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放，用于購買個(gè)人名下自住房;以申請(qǐng)人個(gè)人收入為還款來源，以所購自住房為抵押擔(dān)保的貸款。那么英國的個(gè)人自住房貸款都有哪些特點(diǎn)?日常困擾大家的問題都有哪些?如何才能又穩(wěn)又快的進(jìn)行申請(qǐng)呢?

下面我們通過專業(yè)英國貸款顧問在日常咨詢及實(shí)際操作過程中的總結(jié)幫您理清思路，解開謎團(tuán)：

1) 我能申請(qǐng)英國自住房貸款嗎?能貸多少金額?

首先，能否申請(qǐng)自住房貸款取決于借款人的個(gè)人基本信息、工作信息、收入支出信息、名下資產(chǎn)負(fù)債信息、個(gè)人信用記錄、首付款來源、所購房產(chǎn)信息等幾大方面;其次了解您的需求和偏好;然后初步審核您的基礎(chǔ)材料;根據(jù)您的具體情況在全市場(chǎng)200家以上的貸款機(jī)構(gòu)中，經(jīng)過研究找到貸款政策要求與您完全匹配的銀行或貸款機(jī)構(gòu)，為您制定具體方案。該方案為貸款的可行性方案，最終能否成功獲批取決于相應(yīng)的銀行或金融機(jī)構(gòu)經(jīng)審查審批的結(jié)果。

自住房貸款與借款人工作類型、稅前工作收入息息相關(guān)，但工作收入并不是影響貸款具體金額的唯一因素。借款人的國籍簽證、日常支出、名下負(fù)債、信用記錄、所購房產(chǎn)等都會(huì)影響貸款金額。具體方案和金額的確定，建議您單獨(dú)咨詢專業(yè)貸款顧問。

2) 我是先找房子還是先咨詢貸款呢?

用一句成語“有的放矢”來回答和這個(gè)問題再確切不過了。要想又穩(wěn)又快的順利拿下購房貸款，建議您先行向?qū)I(yè)的貸款顧問進(jìn)行咨詢，確認(rèn)了大致的可行的預(yù)算范圍、難點(diǎn)的剖析、問題的解決措施以及關(guān)鍵點(diǎn)的前攝指導(dǎo)，再有的放矢的找您心儀的房產(chǎn)和準(zhǔn)備相關(guān)材料。

不過對(duì)于已經(jīng)訂好房子的客戶也沒關(guān)系，您也可以第一時(shí)間與您的專業(yè)貸款顧問取得聯(lián)系。

3) 購買期房大概什么時(shí)候申請(qǐng)貸款比較合適?

通常來說，從正式提交貸款申請(qǐng)到出審批結(jié)果平均時(shí)間在4-6周，快的貸方也有1-2周的，不過慢的貸方也有2-3個(gè)月的，審批通過后， Remortgage的Offer的有效期一般是3-4個(gè)月，新購房Offer的有效期一般是6個(gè)月，我們一般建議客戶至少在交房前6個(gè)月開始準(zhǔn)備申請(qǐng)。

4) 在英國申請(qǐng)貸款時(shí)，都需要支付哪些費(fèi)用?

在申請(qǐng)貸款階段會(huì)有可能涉及以下幾種費(fèi)用:

銀行產(chǎn)品費(fèi)—product fee或arrangement fee

申請(qǐng)費(fèi)—application fee 或booking fee

評(píng)估費(fèi)—Valuation fee

貸方發(fā)放貸款費(fèi)用—found release fee

貸款跨行轉(zhuǎn)賬費(fèi)—fund transfer fee

貸款結(jié)清賬戶管理費(fèi)—redemption fee或account fee

貸方法律事務(wù)費(fèi)—lender conveyancing fee

提前還款的罰金—early repayment charge

高貸款比率的保障費(fèi)higher lending charge(對(duì)于超過一定LTV比率的貸款銀行一般會(huì)收取此費(fèi)用，用于購買保險(xiǎn)以保障在借款人逾期不能償還所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。)

請(qǐng)注意：并非所有產(chǎn)品都必須繳納以上全部的費(fèi)用，根據(jù)貸方和貸款產(chǎn)品的不同而變化。

5) 在英國申請(qǐng)貸款購房，一般流程和平均時(shí)長是怎么樣的?

以二手房為例：作為貸款顧問，我建議您如果有貸款意向需求，最好能先與您的貸款顧問接洽，把您的基本情況和基礎(chǔ)資料提交給您的貸款顧問。這樣您的貸款顧問就能根據(jù)您的情況和需求為您提供專業(yè)的意見和方案。您在可行的方案中進(jìn)行比較，這樣不僅能在貸款金額、貸款產(chǎn)品利率、費(fèi)用、材料準(zhǔn)備、審查審批效率、放款條件和速度等方面選擇最優(yōu)方案，還能在找房選房階段目標(biāo)明確，并且有貸款顧問前期為您準(zhǔn)備的AIP、DIP 貸款初步意向書作為支撐更有助于順利拿下賣家的offer。

待您的所有材料齊備、房產(chǎn)信息、中介信息、律師信息就位，貸款顧問最后和您確認(rèn)貸款方案，提交貸款申請(qǐng)。

貸款申請(qǐng)?zhí)峤缓螅J方審查員會(huì)審核您的材料并安排房產(chǎn)評(píng)估。審查審批階段，貸方會(huì)詢問一些問題，您的貸款顧問會(huì)聯(lián)系您與您溝通，然后根據(jù)事實(shí)情況和經(jīng)驗(yàn)回答貸方問題并提供補(bǔ)充資料，有時(shí)貸方還會(huì)與您的單位進(jìn)行工作情況和收入核實(shí)。

待所有問題和補(bǔ)充材料以及房產(chǎn)評(píng)估均被貸方滿意后，銀行發(fā)放貸款offer給您、貸款顧問和您的律師。一般從正式提交貸款申請(qǐng)到收到offer，各家銀行速度不同，各個(gè)客戶的情況不同也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)審查審批的進(jìn)程不同。一般來講平均在4-6周左右，不過快的有一周拿到offer，慢的有2-3個(gè)月。

之后就是雙方律師的接洽、法律文件的交換、您的律師對(duì)您的房子的權(quán)屬、規(guī)劃、環(huán)境、水電煤氣等做各種search。待雙方律師滿意交換買賣合約，買家律師將10%的首付轉(zhuǎn)給賣家律師。之后買家律師完成房產(chǎn)title 注冊(cè)，將貸方要求的文件提交給貸方，通知貸方completion date。貸方發(fā)放貸款，買家律師收到款項(xiàng)，將尾款在completion date 那天轉(zhuǎn)給賣家律師，當(dāng)天買家就可以拿鑰匙了。

當(dāng)然這是指一般按揭貸款房產(chǎn)買賣的流程，至于其他類型的貸款流程基本類似也有略微差異。

6) 為什么在中國申請(qǐng)貸款直接找銀行，而在英國大多數(shù)人卻找貸款顧問呢?貸款顧問服務(wù)的作用和和優(yōu)勢(shì)在哪里?

由于兩個(gè)國家的國情和金融體系、制度、政策的不同，所以無論是貸款的流程，程序、貸款的政策、審查審批制度、還是貸款產(chǎn)品等都有著很多細(xì)化的不同點(diǎn)。

國內(nèi)買房貸款，基本上主要由國有股份制商業(yè)銀行或者地方性銀行發(fā)放貸款，由銀行的客戶經(jīng)理為客戶咨詢協(xié)助辦理申請(qǐng)。申請(qǐng)人基本上以中國國籍客戶為主，房產(chǎn)的類型基本以70年以內(nèi)產(chǎn)權(quán)的住宅類或者40-50年產(chǎn)權(quán)的商住或者商業(yè)房為主，產(chǎn)品利率基本上按照國家的基準(zhǔn)利率有不同的上浮或者下浮比例，產(chǎn)品類型基本按照貸款用途的不同、還款方式的不同、貸款期限的長短而劃分。從整體而言各家產(chǎn)品差別化不大。

相比之下，英國的銀行和貸款機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，約有200多家以上。而且銀行貸款政策針對(duì)申請(qǐng)人的身份、居住地、工作類型、收入幣種、房屋類型、貸款用途等方面，制定不同的細(xì)化的要求。高街銀行的政策和產(chǎn)品一般比較標(biāo)準(zhǔn)化，適合各項(xiàng)指標(biāo)和情況都較為標(biāo)準(zhǔn)和完美的客戶，普通客戶很難完美符合高街銀行的標(biāo)準(zhǔn)貸款產(chǎn)品政策要求。

如果您的自身情況符合標(biāo)準(zhǔn)貸款產(chǎn)品的要求，那么您可以選擇高街銀行，走進(jìn)街上的銀行網(wǎng)點(diǎn)去約談按揭貸款，銀行的貸款專員會(huì)詢問您的具體情況和需求，在您允許的情況下還可以給您做信用評(píng)分，給您一個(gè)可以申請(qǐng)的貸款金額初步意向書。

此外，還有更多的銀行和貸款機(jī)構(gòu)他們可能不直接面對(duì)客戶，須由專業(yè)的貸款顧問代表客戶申請(qǐng)貸款，但往往這些銀行和貸款機(jī)構(gòu)他們具備某些特定的政策和制度，可以滿足特定客戶的特定情況和需求，且如果您想多花些心思，或者您的具體情況和需求有些個(gè)性化的問題和難點(diǎn)，尋求并選擇專業(yè)的貸款顧問(受英國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)FCA授權(quán)和監(jiān)管)進(jìn)行專業(yè)的咨詢，省去了您一家一家跑銀行還不能獲取到最佳方案和貸款產(chǎn)品的各項(xiàng)時(shí)間和金錢成本。

特別是近年英國貸款政策的一些變化，我想大家都早深有體會(huì)。貸方在受理貸款申請(qǐng)后，會(huì)基于借款人的國籍簽證、在英居住歷史、工作年限、工作類型、收入金額、日常支出、其他資產(chǎn)負(fù)債、信用記錄、首付款來源、房屋類型、地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、租賃合約的期限和租客類型、相應(yīng)的可接受的證明材料、貸款申請(qǐng)額度的計(jì)算方法以及貸款發(fā)放條件等各種不同的貸款政策細(xì)則進(jìn)行審查審批。這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了早期僅僅用工資收入乘以倍數(shù)的簡單方法來計(jì)算申請(qǐng)額度和判斷是否能成功通過審批的難易程度。

值得一提的是，貸款顧問這一角色緊緊跟隨金融市場(chǎng)、貸款政策和審查審批制度和產(chǎn)品的變化，他們通過借款人的描述可以迅速理解申請(qǐng)者的需求和癥結(jié)，了解如何選擇與申請(qǐng)人需求和情況完全匹配的最優(yōu)解決方案。

除此之外，貸款顧問還深知如何幫助申請(qǐng)人：

1.在貸款方案的選擇上以及貸款申請(qǐng)的過程中又穩(wěn)又準(zhǔn)的節(jié)省時(shí)間和金錢;

2.精確計(jì)算借款人所需準(zhǔn)備的首付金額以及選擇最優(yōu)的貸款產(chǎn)品利率;

3.在轉(zhuǎn)換產(chǎn)品、轉(zhuǎn)換銀行以及未來再投資的計(jì)劃上如何既避免支付提前還款罰金，又可及時(shí)轉(zhuǎn)換原有貸款產(chǎn)品即將到期后的較高的浮動(dòng)利率;

4.考慮借款人的年齡、未來居住和投資計(jì)劃、退休年齡以及收入從而選擇制定貸款年限;

5.根據(jù)借款人及家庭的經(jīng)濟(jì)狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好、投資需求選擇還款方式;

6.選擇貸款審批制度、所需材料、審批速度均與客戶實(shí)際情況和需求完全匹配的貸方，從而確保少走不必要的彎路;

7.幫助客戶衡量已有貸款產(chǎn)品是否是當(dāng)下市場(chǎng)中的最優(yōu)產(chǎn)品，從而幫助客戶節(jié)省全年利息支出;

8.幫助客戶設(shè)立正確的保險(xiǎn)，保護(hù)貸款申請(qǐng)人以及其家人和財(cái)產(chǎn)，并合理規(guī)避未來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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