泰國即將大選+貸款管制，其房產還能否投資
2009年至今泰國的房價就呈現穩步的上漲趨勢。2011年英拉當政、2014年巴育發動政變，當時的泰國情形只能比現在糟糕，可是從圖中看得出對于房價是有小幅波動的影響，但是整體是穩中有升。由此得出，不管泰國發生政變或是換總理，對房價是沒什么影響的。
2019年，雖然各方都在看好泰國房產，但是泰國住房市場仍面臨諸多挑戰，包括經濟復蘇的連續性、民間尤其是低收入者群體的購買力疲弱等問題，還有眾多外在因素，如3月底泰國大選、4月貸款管制這些都將對泰國房產產生一定的影響，就目前形勢而言，這兩件大事能否影響泰國房產的投資，或者說在兩件大事的影響下，泰國房產還能否投資呢。
泰國大選對泰國房產有何影響
泰國大選。此前計劃在2月24日舉行的大選，因為中途泰國公主烏汶叻的退出而被迫延期，暫時定于3月24日舉行。這已經是第六次推遲大選時間。
2014年，泰國軍方政變推翻原民選的為泰黨政府以來，今年的大選是泰國8年來第一次民主大選，意在將政權歸于民眾。
如魚飲水冷暖自知，對于泰國的政變、大選啊，投資者更關心的是會對自身的置業投資產生影響?下面我們來分析下近10年內發生的大選和政變對房地產有何影響。
2009-2018年，在這10年時間里，泰國一共發生了一次大選和一次政變，分別是2011年英拉當選泰國總理，2014年泰國陸軍司令巴育發動政變。
2009年至今泰國的房價就呈現穩步的上漲趨勢。2011年英拉當政、2014年巴育發動政變，當時的泰國情形只能比現在糟糕，可是從圖中看得出對于房價是有小幅波動的影響，但是整體是穩中有升。由此得出，不管泰國發生政變或是換總理，對房價是沒什么影響的。
從泰國竣工住房來看，2011年泰國竣工住房是明顯的下降，但隨后兩年，泰國的竣工住房是達到了新高度。而在2014年巴育上臺，竣工住房也是有所下降。前者有政治原因存在，而后者可未必，因為隨著經濟的發展，各個城市的可開發土地資源越來越稀缺，即使巴育不上臺，竣工住房同樣會減少。由此得出，在今后，泰國可提供的住房數量將越來越少。
泰國房屋類型變化沒什么好說的，不論是英拉當政或是巴育發動政變，泰國的別墅、聯排別墅、公寓等房屋類型，其需求都在逐年增加。
如果在擔心泰國的大選會影響自己的置業投資，其實是完全沒必要的。稍微對泰國房產有所研究的都會發現，每輪大選或政變后，泰國的房產都會迎來新一輪的漲幅。
事實上，每次政變后，泰國多會迎來新一輪的經濟增長。如果政治危機是一場突然暴發的“疾病”，本應“病來如山倒，病去如抽絲”，泰國經濟憑借什么能快速康復，并在波詭云譎的政局變化中恢復活力呢?
首先，泰國旅游業的自然資源稟賦較好，始終保持強勁增長;第二，泰國制造業基礎扎實;第三，泰國國王普密蓬提出了“充足經濟”的口號，希望泰國經濟有更多自給自足的色彩，努力構筑不依靠外力的供需體系，從而有效抵御外部風險。
此外，泰國擁有現代化的基礎設施、完善的輔助產業以及豐富的原材料，加上靈活而富有吸引力的投資優惠政策，整體投資環境自由寬松。
值得一提的是，泰國經濟政策始終保持了一定的“跨政府”連續性。新政府上臺后，可能重新命名一些項目或政策，但是交通基礎設施投資、人口、農村金融等基本經濟政策大體上會延續上一屆政府的，“換湯不換藥”。
泰國4月貸款管制對房價有影響嗎
什么是貸款管制?
貸款管制LTV全稱Loan to Value ratio，也就是抵借比，貸款金額除以抵押物的價值就能得到LTV的比率。在房貸領域，簡單來說就是你買房過程中，有多大比例可以貸款。
根據央行的統計數據，目前中國的個人房貸平均抵借比是59.3%。在美國、澳大利亞、英國等國家，比較常見的LTV在75%-80%左右。
泰國LTV新規
在泰國，截止2018年第二季度，有超過49%的居民購買房產時LTV超過了90%。如此高的抵借比為泰國的房產市場埋下了隱患。
泰國央行在去年10月份出臺規定，要求購買價值超過1000萬泰銖和第二套房的購房者，至少需要交付20%的首付。LTV的比率最高不能超過80%。
由于這一政策即將在4月1日起落地執行，在過去的幾個月，泰國當地購房者瘋狂的交易，試圖在這之前完成貸款手續。
泰國房價將會被如何影響?
可以預見到，在4月1日政策落地后，提前被釋放的購買力以及政策收緊，會導致曼谷的房屋交易數據在短期內出現大幅下滑。
2018年第四季度，泰國本土買家的房產交易量就大幅增加了。
最后這一季度的交易量達到了去年全年最高，大曼谷地區一個季度就賣出了5.6萬套，成交額比2017年第四季度上升了將近四成。
從歷史經驗來看，一個政策的小改變就會拉動泰國本土需求的大轉折。
拿2015年泰政府出臺刺激樓市的政策來說，刺激的手段包括將房產轉讓費和抵押貸款費用從2%和1%降至0.01%，并將個人所得稅減少5年。
這個政策實施從2015年10月底到2016年4月底，為期六個月。這個政策轉向，為當時帶來了大量入場的買房需求。2015年第四季度，曼谷總共賣出了6.4萬套。
但刺激一結束，本地購房需求就大幅縮水了。
現在也是這個情況。2019年第一季度，在貸款限制政策出臺之前，泰國的房產交易還會增長。但4月一過，本國的需求將會減少。
目前，開發商們正絞盡腦汁，加大優惠力度推銷自己的產品。之前去曼谷就看到，不管大街小巷，從BTS車站的電視屏幕到路邊的巨幅招牌，都是地產廣告。
優惠活動包括高達30%或1200萬泰銖的房價折扣，長達3年的零抵押貸款，房屋貸款的每月付款減免或轉讓費用的豁免，以及公共區域費用等其他費用。但這些優惠都截止到3月29日。
所以，現在的銷售熱更像是暴雨前的平靜。而未來，當4月1日貸款限制生效后，國內的需求料定會縮減。
你可以說這是一個壞消息，但我看到了它好的一面。
壞消息是，它一定會打擊泰國本土房產的活力，已經不斷有如CBRE、萊坊這樣的長期追蹤曼谷房產的機構預計，今年第二季度、第三季度樓市交易將萎靡。
與此同時，曼谷的公寓的庫存量還受到供大于求的煎熬。因為租賃公寓的人群增長速度，還趕不上不斷入市的公寓供應速度。
“供應過剩”，這將是今年曼谷樓市的關鍵表現，曼谷正在逐漸轉為買家市場。
2大重要事件影響，泰國房產還能否投資
從好的一面看，由于泰國本土房產購買熱情的短期收緊，泰國的開發商將會更加依賴海外市場的購房者，可能會針對海外購房者出臺相應的優惠政策。
另外，3月24日即將舉行的泰國大選，也給泰國房價市場增添了很多的不確定性。因為一旦選舉結果造成了泰國社會的混亂或者是部分政策的變化，房價可能也會因此產生比較大的波動。
因此，近期有泰國購房需求的客戶，其實可以押后一兩個月，等待相關形勢明朗后再決定是否入場。
一旦選舉順利，新舊政府順利交接，沒有產生混亂，下半年泰國的房產市場應該會迎來一個整體的上漲。
從長期來看，LTN比率的提高，在一定程度上可能會刺激期房，特別是預售房市場，因為購房者購買現房的能力減弱，更加傾向于購買首付款較低的期房。同時，開發商可能會出臺相應的優惠，清理現房的庫存。
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