投資印尼房產(chǎn)前需要知道哪些事
即使通過了可以購買印尼房產(chǎn)的條例，國外投資者仍需要在印尼房地產(chǎn)市場遵守針對外籍人士的嚴(yán)格要求和規(guī)則。國外投資者只能用政府為每個區(qū)域規(guī)定的固定最低金額來購買物業(yè)。比如在雅加達的外國人將需要用最少100億印尼盾(1印尼盧比=0.0004803人民幣)來買一間房屋和用50億印尼盾來買一套公寓，其他地區(qū)擁有不同的價格限制。
隨著各國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的投資者熱衷于亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)。除之前備受大家追捧的新加坡房地產(chǎn)市場，目前出現(xiàn)了新興房地產(chǎn)投資的“四小虎”，分別是馬來西亞、泰國、印尼和菲律賓。其中，印尼房產(chǎn)也備受關(guān)注，今天，邦海外就為大家介紹一下在印尼投資房產(chǎn)需要知道的事情。
投資印尼房產(chǎn)要知道的事情
1、印尼房產(chǎn)所有權(quán)
現(xiàn)國外人士仍舊無法以個人的名義擁有永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)。雖然印尼的成文法會讓國外投資人感到有些棘手，但仍可購買印尼的共管公寓。國外投資人士還可購買土地的控制權(quán)，不過在印尼法律上更加困難，并且投資者的內(nèi)心會感到有些忐忑。
印尼擁有幾種屬性不同的土地所有權(quán)，土地永久產(chǎn)權(quán)被稱為“SHM”，僅可由本國公民擁有。土地使用權(quán)被稱之“SHP”，從本質(zhì)上來說是指的租賃權(quán)向國外人士開放。
2、非印尼人士并不會有抵押貸款
雖然這是印尼房地產(chǎn)市場朝著正確方向邁出的一步，但印尼政府會嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)財產(chǎn)的外國所有權(quán)的控制比如：外借人士的購買物業(yè)權(quán)利其實是根據(jù)「使用權(quán)」(right of use) 而非「擁有權(quán)」(right of ownership)，后者只能印尼國民才可以擁有這個權(quán)利。所以想要得到印尼金融機構(gòu)對于國外人口發(fā)出物業(yè)貸款幾乎是不可能的。所以，雖然印尼現(xiàn)在并沒有法律禁止本地銀行向國外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會拒絕向在「使用權(quán)」(right of use)范疇下的物業(yè)批出貸款。
3、對于外國人房地產(chǎn)投資的嚴(yán)格規(guī)定
即使通過了可以購買印尼房產(chǎn)的條例，國外投資者仍需要在印尼房地產(chǎn)市場遵守針對外籍人士的嚴(yán)格要求和規(guī)則。國外投資者只能用政府為每個區(qū)域規(guī)定的固定最低金額來購買物業(yè)。比如在雅加達的外國人將需要用最少100億印尼盾(1印尼盧比=0.0004803人民幣)來買一間房屋和用50億印尼盾來買一套公寓，其他地區(qū)擁有不同的價格限制。
除了房產(chǎn)價格水平之外在印尼購買住宅或公寓還有其他要求。國外人士及其家人必須擁有居民身份。并且應(yīng)該從政府或開發(fā)商那里購買房產(chǎn)。
印尼投資房地產(chǎn)注意事項
1、法律環(huán)境的復(fù)雜性
印尼的法律體系整體完整，但存在下位法或操作細(xì)則缺位的情況，實務(wù)操作中需特別注意。尤其是土地法律制度復(fù)雜，需要密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤勺儎拥那闆r并仔細(xì)甄別。建議投資者聘請專業(yè)律所、專業(yè)會計事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)進行協(xié)助。
2、盡職調(diào)查的重要性
印尼土地市場復(fù)雜，實務(wù)操作中存在有權(quán)屬登記和無權(quán)屬登記的土地，且第三方可對土地權(quán)屬提出異議的法定時限較長。建議投資者在初始獲取地塊時對土地進行全面盡職調(diào)查，通過聘請專業(yè)律師和運用政企關(guān)系等多方途徑，摸排意向地塊的產(chǎn)權(quán)干凈程度，并確定地塊的權(quán)屬、來源、政策、基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等各方面是否適合開發(fā)建設(shè)。
3、“兩難”的勞動用工問題
一方面，當(dāng)?shù)貏趧恿|(zhì)素普遍不高，可能無法適應(yīng)國內(nèi)企業(yè)運營要求，而鑒于印尼對當(dāng)?shù)貏诠さ谋Ｗo，企業(yè)應(yīng)當(dāng)雇傭部分印尼本地從業(yè)者;另一方面，若企業(yè)堅持聘用符合企業(yè)發(fā)展要求的外籍勞工，可能導(dǎo)致用工成本大幅上漲，且企業(yè)需要考慮到外籍員工工作簽證的批準(zhǔn)難度。
4、社會和政治風(fēng)險：
自1997年金融危機以來，印尼社會正在經(jīng)歷巨大的變革?，F(xiàn)正在逐步向民主社會邁進的進程中，這期間政權(quán)更迭頻繁，各種政治勢力角逐不斷。印尼2019年議會選舉和總統(tǒng)大選將同步舉行，需2019年中旬才能確定大選結(jié)果。
印尼國內(nèi)的民族主義情緒可能引發(fā)的排華事件。上世紀(jì)1965年至1967年、1974年、1978年、1980年都曾出現(xiàn)過排華事件，最近的一次大規(guī)模排華事件發(fā)生在1998年。
印尼政策的不穩(wěn)定性和清廉指數(shù)較低。自2007年至2014年，“透明國際”的數(shù)據(jù)表明印尼的全球清廉指數(shù)始終處于2.5-5.0之間，說明印尼是一個較不清廉的國家。這種現(xiàn)象直接反映的是政府行政效率低，投資項目可能會被認(rèn)為實操偏差性較大。
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