被全世界投資者膜拜的“股神”沃倫·巴菲特(Warren Buffett)，雖然已屆88歲高齡，但依然雄心不減。這一次，他選擇進軍房地產行業。

2019年8月14日，總部位于阿聯酋的IBC GROUP周三宣布，計劃在迪拜收購1萬套房產，用于裝修和管理度假屋。

該公司表示，它已與巴菲特創立的跨國多元控股公司伯克希爾哈撒韋公司簽訂獨家協議，將在海灣地區的房產服務中扮演顧問經紀角色，協助房產的確定、收購和融資。該交易價值50億美元，有可能擴展到在全球100多個城市收購100萬套房產。

說起巴菲特，聞名于世的是“股神”這個稱號。但鮮少人知的是，巴菲特還在讀高中時，是通過房地產邁出“以錢賺錢”的第一步。從那時起，房地產與巴菲特就結下了不解之緣。

巴菲特于2000年通過收購HomeServices進軍房地產市場。如今，HomeServices已經成長為美國第二大房地產經紀公司，經紀人數量超過4.7萬，銷售額達到1270億美元。

眼下，Home Services計劃在將意大利米蘭、奧地利維也納和阿聯酋迪拜，增加到其海外地產投資版圖中。在巴菲特已經確定要投資的幾個國際大城市中，迪拜是唯一的一個亞洲城市。為什么“股神”巴菲特投資房地產會看準迪拜? 我們今天就帶大家一起解讀一下。

1、迪拜——巴菲特布局投資房地產的城市

迪拜隸屬阿拉伯聯合酋長國，面積約4400平方千米 (約相當于上海除去崇明島之外的面積)，只有兩個季節，4-10月夏季，11-3月冬季。

阿拉伯聯合酋長國是由阿布扎比、沙迦、迪拜、阿治曼、富查伊拉、烏姆蓋萬、哈伊馬角七個酋長國組成的聯邦制君主國，于1971年建國。位于西南亞的阿拉伯半島東南部，與阿曼和沙特阿拉伯接壤。首都阿布扎比，也是境內最大部族的酋長國領地，阿聯酋的國際代碼為UAE。阿聯酋采用聯邦制度。

阿聯酋最高委員會由七個酋長國的酋長組成，選舉產生總統、副總統、內閣和議會來管理國家。所有酋長部落有自己的世俗和伊斯蘭教的法律，用于民事、刑事和高等法院。迪拜是阿聯酋七大酋長國中人口最多的酋長國;也是中東地區的經濟中心，金融中心，航空中心。

迪拜號稱中東的瑞士，社會治安極佳。阿聯酋一貫采取政治中立的態度，歷來是中東各國的避風港和自由天堂，各國人民在此相安無事，和諧共處。根據世界經濟論壇的最新安全國家排名，阿聯酋排名全球第二，僅次于芬蘭，可見安全程度。

迪拜在地理位置上位于世界的中心，基本到全球任何大都市，大致都在8小時飛行圈。

區位優勢也意味著迪拜可以同時向東西方之間多個國家提供金融服務。

迪拜位于亞洲和歐洲的中間，與倫敦有4個小時的時差，與北京也是4個小時的時差。

剛好填補了西方的紐約、倫敦，和東方的上海、東京兩大時區之間的“金融真空”。因此，迪拜成為了連接東西方的最佳樞紐城市。從迪拜出發，無論向東還是向西，都非常方便。

根據9月12日發布的全球金融中心指數(GlobalFinancial Centre Index)，迪拜憑借完善的基礎設施建設、發達的銀行和金融服務業，繼續保持地區金融領頭羊的地位，同時在全球金融中心排名中上升4位，位列第15位，超過了巴黎、日內瓦、洛杉磯、盧森堡、維也納等國際大都市。迪拜也被評為2018年世界一線城市第9位。

如此備受肯定的國際地位，迪拜當然會成為巴菲特進軍亞洲房地產市場的首選。伯克希爾哈撒韋公司HomeServices董事長Gino Blefari說：“迪拜是我們全球網絡擴張的首要目標，因為它代表著世界領導者的創新，是全球頂級的貿易、物流、旅游和金融中心。”

迪拜目前人口約為315萬人，算上流動人口超過430萬人，其中15%為本地人口，85%為外來人口, 來自全球兩百個國家和地區。各個國家都很多，周邊阿拉伯國家，歐洲人，印度人，巴基斯坦人，中國人，俄羅斯人，都很多。迪拜是一個極度包容的國家，世界200多個民族及文化在迪拜相互尊重，和諧共處 。迪拜是全球人口增長最快的城市之一，以每年7%的復合增長率高速增長。

預計到2027年迪拜的常住人口將達到600萬以上，是接下來幾年世界上人口增長最快的城市之一。迪拜作為中東地區重要的經濟貿易樞紐，經濟發達、投資工作機會多，吸引了很多國外企業和勞工前來投資打工，迪拜有高達80%的外來人口，巨大的外來人口涌入，帶來了旺盛的住房需求，使得迪拜房產租賃市場十分活躍，隨之帶來較穩定的高租金回報率。

2、迪拜經濟——穩步增長

迪拜經濟增長目前約為4%，據IMF(世界貨幣組織)預計在2019和2020年將達到5%左右。阿聯酋外籍人士平均月收入約為38,000迪，約合65,000人民幣。居民支出中住房支出占35%。

迪拜于70年代發現石油，靠石油發家，但與眾多石油國家不同。迪拜的領導 人早早認清石油經濟非長久之計，從石油賺取的第一桶金大力投入城市基礎設施建設，依靠其極佳的地理位置(亞洲、歐洲、非洲大陸的中心)發展貿易，航空，物流，形成良性循環，逐漸使迪拜成為中東北非地區十億人口不可取代的物流中心、貿易中心、金融中心。迪拜目前現在基本已經擺脫石油經濟，其石油產業僅占其GDP的2%比重。貿易，物流，航空，金融，旅游為其支柱產業，其多元化的經濟組成保證了其持續健康的發展動力。

作為世博會主辦城市，一向力爭全球第一的迪拜，聚集了全球最前沿的科技與人才，為迎此盛事，正全力備戰，飛速發展，大力提升城市基礎設施，力爭成為史上最成功的盛宴。在這沖刺的兩年間，大量資金、人才涌入迪拜，促成城市的高速發展，經濟的騰飛。

世博會舉辦期間，將吸引超過2000萬人次游客從全球各國來到迪拜，一睹迪拜風采。在此期間，房價，租金，人工等等勢必將大幅上漲。世博會也是商業交流和發現商機的重要平臺，迪拜將迎來一次難得的展示機會。經過此番展示，迪拜無與倫比的優勢將大放異彩，必將吸引全球大批商戶入駐迪拜，投資迪拜，促進迪拜長期發展。

而為沖刺世博會發展的基礎設施和引進的科技與人才，也將長久裨益迪拜的長期發展。因此無論是世博會準備期間的影響，世博會舉辦期間的影響，和世博會后的影響，對于迪拜都是難得的發展機遇!

據統計，上海世博會之前，2008年的全城平均房價約1.3萬/平米，2010年世博會期間已經接近2.5萬/平米，世博效應讓上海房價兩年翻了一倍!而且上海人口基數多，城市面積大，且限購，對房產價格的影響一定程度上被抑制。對比不限購的人口相對少的迪拜，可能世博會對其房價會產生更大的影響!

3、迪拜房地產市場——安全且穩定

迪拜是建筑師和設計師的天堂，各式現代、超現代的建筑風格讓人目不暇接，讓人不得不驚嘆迪拜用短短40幾年的時間就發展成國際大都市背后蘊含的戰略和野心。世界第一高的哈利法塔和世界第一大的購物中心，七星級帆船酒店，還有被譽為“世界第八大奇跡”人工棕櫚島。

迪拜的房價的性價比還是非常不錯的，大致在2-4萬人民幣/平米，迪拜的租售比大致在7%左右，一百萬的房子一年收7萬左右的租金，而且投資迪拜房產，沒有房產稅、印花稅以及遺產稅。

有吸引力的投資回報，也是迪拜房地產的最大投資價值之一。根據阿聯酋最大的英文報紙《海灣時報》(Khaleej Times)報道，迪拜房地產業的增長主要是由居住在阿聯酋的外國人，和生活在世界各地的海外投資者推動的。迪拜土地局(DLD)的數據顯示，在2017年迪拜一共產生69069宗房地產交易，總價值超過2850億迪拉姆(約776億美元)，其中包括39480名國際投資者，通過52958筆交易，投資了1070億迪拉姆(約291.3億美元)。也就是說，超過65%的房產投資來自外國投資者。而且，迪拜在2017年的土地交易總值2850億迪拉姆，已經高于聯合國承認的211個國家中144個國家的國內生產總值。即，迪拜一年賣房子所產生的價值，比144個國家一年的GDP總值加起來還要高。

迪拜的房產法律非常健全，從各方面保護了投資人的利益，塑造了良好健康的市場體系。

資金安全——擔保賬戶Financial security

迪拜土地局規定，開發商針對每一個銷售項目，均需申請一個受土地局監管的擔保賬戶。此賬戶用于確保投資人的資金安全及項目的完工。所有項目的擔保賬戶均不關聯，在開通時開發商必須按項目價值存放一定比例資金，用于項目啟動資金。所有新房銷售款項，開發商只能通過擔保賬戶收取，用于施工。開發商只有在交付房屋后，允許取出資金作為利潤。若因不可抗力開發商必須取消項目，投資人資金將在土地局監視下由擔保賬戶安全返還。

優點：

1) 安全——投資人資金受迪拜土地局保護和監管，開發商無法利用該資金進行其它用途;

2) 專款專用，不受開發商任何外在債務影響;

3) 該機制促使開發商加緊工程，早日交付，取出企業利潤;

期房房產證——Oqood 阿庫德

Staging house property certificate

迪拜房產法規No.(6)of 2010規定，所有新房交易合同，開發商必須申報迪拜土地局，注冊并公證登記。公證完成后，投資人將得到一份迪拜土地局公證的期房房產證——Oqood 阿庫德，涵蓋房屋基本信息(如樓棟，單元，面積，合約價格等)。 阿庫德作為新房的擁有權證明，用于在項目施工期間保護并公證投資人的資產權益。獲取阿庫德后，投資人可以在施工期間進行房產交易或轉讓，交易同樣得到土地局認證。由于迪拜房產首付金額較低，期房交易將極大增加投資人的資金利用率，以較低財務成本獲取高額收益。 房屋交付后，迪拜土地局將頒發現房房產證(title deed)，取代阿庫德。

交付面積差異仲裁Delivery area difference arbitration

若實際交付房屋面積大于合同規定面積，開發商不得向投資人額外索要費用;

若實際交付房屋面積小于合同規定面積5%以內，開發商無需賠償;

若實際交付房屋面積小于合同規定面積5%以上，差異面積開發商需按原約定單價賠償投資人。

權益維護Equity maintenance

投資人可在以下幾種情況下撤銷與開發商合約，并獲取賠償：

1) 開發商無正當理由拒絕交付房屋;

2) 開發商擅自改變銷售合同中規定的建筑材料標準與質量;

3) 交付房屋后，該房產由于建造原因無法居住;

巴菲特投資的這幾個地區的房地產市場具有幾個相似特點：

首先，所選地區皆為經濟比較發達的地區，或者首都城市，基礎設施相對完善，人口的國際流動相對頻繁。

其次，政府對房價的控制力相對有所限制，資金流動較自由。

最后，這幾個地方的房價目前都處于平穩上升的趨勢。

巴菲特一向擅長逆市買入低估值的資產來進行長期投資。1965-2018年，伯克希爾的復合年增長率為18.7%，明顯超過標普500指數的9.7%，在過去13年中，伯克希爾哈撒韋公司的表現要優于標準普爾500指數10倍。

而巴菲特投資迪拜房地產就是價值投資的典型案例，在低價的時候買入并長期持有。所以，迪拜，你有必要關注一下。