中國(guó)“一帶一路”的倡議，帶來(lái)了大量的人口流、資金流、資源，東南亞經(jīng)濟(jì)騰飛是必然的，也必將帶動(dòng)其房產(chǎn)的快速發(fā)展。相比歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，東南亞多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)投資門(mén)檻低，房屋總價(jià)低，稅費(fèi)低，持有成本低，市場(chǎng)需求旺盛，交易流程相對(duì)簡(jiǎn)單，使得非常受市場(chǎng)歡迎與熱捧。

2019年上半年，泰國(guó)依然是東南亞最受投資者關(guān)注的房產(chǎn)投資目的地，房產(chǎn)關(guān)注度指數(shù)從1月到6月呈現(xiàn)大幅度上漲趨勢(shì)。而菲律賓作為東南亞的一匹黑馬，在政府大型基建、持續(xù)爆發(fā)的人口紅利和經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)等多重利好因素的加持之下，關(guān)注度指數(shù)也是直線攀升。越南、柬埔寨作為最具有成長(zhǎng)性房產(chǎn)投資市場(chǎng)的代表，表現(xiàn)同樣不俗，除此之外，馬來(lái)西亞、新加坡作為相對(duì)較為成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)體系，其關(guān)注度指數(shù)整體來(lái)看相對(duì)平穩(wěn)。

在整個(gè)東南亞地區(qū)，老撾、緬甸、尼泊爾經(jīng)濟(jì)過(guò)于封閉，印度尼西亞正處在衰退軌道，新加坡的體量對(duì)標(biāo)香港、馬耳他，綜合看來(lái)，泰國(guó)、馬來(lái)西亞、柬埔寨、越南經(jīng)濟(jì)上最為詳盡，對(duì)比最合理。

東南亞各國(guó)情況分析

越南

與20年前的中國(guó)類(lèi)似，現(xiàn)在的越南也在犧牲環(huán)境發(fā)展經(jīng)濟(jì)，因此越南的環(huán)境問(wèn)題也日益突出。在工廠聚集的沿海地區(qū)，水源污染越發(fā)嚴(yán)重;大氣污染嚴(yán)峻，各城市均處于超負(fù)荷狀態(tài)。

除了污染以外，越南的社會(huì)中，一個(gè)突出的現(xiàn)象就是腐敗。在透明國(guó)際組織最新公布的2017年“全球廉潔指數(shù)”(CPI)排名中，越南在180個(gè)國(guó)家中排名第107位，腐敗程度得到了全球公認(rèn)，越南的腐敗對(duì)于長(zhǎng)期發(fā)展不會(huì)是一件好事。

在對(duì)華關(guān)系上，由于歷史遺留問(wèn)題以及南海爭(zhēng)端問(wèn)題，越南人表現(xiàn)出來(lái)的是親美不親華，反華情緒頗高。2014年越南就曾發(fā)生過(guò)大規(guī)模的排華暴亂，暴民攻擊中資企業(yè)、工廠，連日本、臺(tái)灣等外資企業(yè)都不幸遭殃。近兩年來(lái)，小規(guī)模的反華游行、示威也是不斷。

柬埔寨

很多人對(duì)于柬埔寨的經(jīng)濟(jì)情況并不熟悉，這里拿泰國(guó)做一個(gè)簡(jiǎn)單比喻。

如果說(shuō)，泰國(guó)像是十二年前的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，一片百業(yè)待興的氣象;那么柬埔寨更像是八十年代初的中國(guó)，一切都還在剛剛起步，但卻不可能擁有中國(guó)速度。

除了發(fā)展落后之外，柬埔寨也不是一個(gè)適宜長(zhǎng)期居住之地。柬埔寨的電力狀況差，供電不穩(wěn)，斷電的事時(shí)有發(fā)生，因此電價(jià)比國(guó)內(nèi)貴2-3倍。雖然經(jīng)濟(jì)非常貧困，但是物價(jià)并不低，消費(fèi)比我們想象中要高。

根據(jù)Numbeo大數(shù)據(jù)得出的結(jié)論，柬埔寨作為世界最貧窮國(guó)家之一，生活指數(shù)卻僅比“國(guó)際大都市”的上海低8.6%，這樣的的生活成本已經(jīng)算是高了。

馬來(lái)西亞

在社會(huì)安全、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，馬來(lái)西亞明顯碾壓前面提到的兩個(gè)國(guó)家。不過(guò)，對(duì)于馬來(lái)西亞來(lái)說(shuō)，更大的變數(shù)來(lái)自于政局變天定。

5月，馬哈蒂爾帶領(lǐng)的反對(duì)黨贏得選舉，這也是馬來(lái)西亞反對(duì)黨60年來(lái)首次贏來(lái)大選。未來(lái)，馬來(lái)西亞的發(fā)展和中馬關(guān)系會(huì)如何走向，仍是未知數(shù)。

泰國(guó)

在這四個(gè)東南亞國(guó)家中，泰國(guó)應(yīng)該是最適宜居住的。這里曾經(jīng)多次被評(píng)為全球十佳度假養(yǎng)老勝地，是世界著名的旅游、養(yǎng)老目的地，每年來(lái)泰國(guó)度假、養(yǎng)老的人多達(dá)千萬(wàn)。

在物價(jià)方面，泰國(guó)的生活成本在亞洲國(guó)家中相對(duì)靠后，馬來(lái)西亞物價(jià)比泰國(guó)普遍貴20%，同樣的100元在泰國(guó)能買(mǎi)的東西比在柬埔寨多多。

由于旅游業(yè)發(fā)達(dá)，泰國(guó)的國(guó)際化程度非常高。在熱門(mén)旅游城市，很多泰國(guó)人都在學(xué)中文，能講簡(jiǎn)單的中文，吃飯的餐館都配有中文菜單，便利店店員可以用中文流暢溝通，在這里生活基本不成問(wèn)題。

東南風(fēng)各國(guó)房產(chǎn)分析

01

從整體房地產(chǎn)趨勢(shì)而言，泰國(guó)曼谷上漲幅度很快。由于旅游業(yè)的支撐，中國(guó)客戶(hù)投資暴增，房款總價(jià)低，很多包租項(xiàng)目，普吉島和芭提亞也漲幅可觀。

而馬來(lái)西亞吉隆坡則更為穩(wěn)定增長(zhǎng)，2018年全年投資回報(bào)率(房?jī)r(jià)增長(zhǎng)+租金回報(bào))居全亞洲第一。

02

從付款方式看，除了泰國(guó)曼谷之外，以上四個(gè)國(guó)家付款方式均為先支付20%首付款，之后按照工程進(jìn)度分期付款直至交房結(jié)清尾款。

泰國(guó)是前期支付25%—30%的首付款之后交房時(shí)支付尾款，相對(duì)而言資金占用較低，付款方式而言泰國(guó)更有優(yōu)勢(shì)，但是泰國(guó)不能貸款。

越南，柬埔寨，菲律賓雖不能貸款，但是由于經(jīng)濟(jì)總價(jià)偏低一些，如資金不足，也可適當(dāng)考慮。

03

從貸款優(yōu)勢(shì)看，只有馬來(lái)西亞對(duì)海外人士開(kāi)放房屋貸款政策，其他國(guó)家目前暫不支持，馬來(lái)貸款總額可達(dá)購(gòu)房金額的50%，利率約4.6%左右，杠桿優(yōu)勢(shì)大。

04

從海外買(mǎi)家購(gòu)房政策看，馬來(lái)西亞吉隆坡要求，海外人士只能購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)馬幣以上的房產(chǎn)。而泰國(guó)不對(duì)海外人士購(gòu)買(mǎi)帶有土地的房屋權(quán)限，包括別墅或者其他土地，對(duì)于整個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，海外人士持有不能超過(guò)50%。

越南單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目對(duì)海外持有人不能超過(guò)30%，同樣也不能購(gòu)買(mǎi)土地;柬埔寨不能購(gòu)買(mǎi)土地之外還不能購(gòu)買(mǎi)公寓項(xiàng)目的一層(二樓及以上可購(gòu)買(mǎi));菲律賓對(duì)海外買(mǎi)家要求單個(gè)項(xiàng)目不能超過(guò)40%。

05

從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)看，馬來(lái)，泰國(guó)，菲律賓，柬埔寨均為永久產(chǎn)權(quán)或99年可續(xù)產(chǎn)權(quán);越南為50年，50年后可續(xù)1次。

06

從特殊稅費(fèi)來(lái)看，馬來(lái)，泰國(guó)，柬埔寨無(wú)特殊稅費(fèi)要求。

越南對(duì)于購(gòu)房者要求繳納全款10%為增值稅，若年收入超過(guò)1億越南盾(3萬(wàn)元人民幣左右)需要交5%增值稅及5%個(gè)人所得稅。

菲律賓需繳納房產(chǎn)稅每年2-3萬(wàn)比索。柬埔寨房產(chǎn)稅為房產(chǎn)總值的0.1%，租金所得稅為10%。

馬來(lái)西亞無(wú)房產(chǎn)稅，無(wú)租金稅，持有房產(chǎn)5年以上，受益部分繳納10%。

對(duì)于馬來(lái)西亞、泰國(guó)、越南、柬埔寨、菲律賓這幾個(gè)國(guó)家，站在房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)或持有角度而言，無(wú)論是從宏觀角度還是人文角度考慮，馬來(lái)西亞市場(chǎng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于中國(guó)的發(fā)達(dá)國(guó)家;泰國(guó)相比于東南亞其他國(guó)家而言，其綜合發(fā)展力也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東南亞的其他國(guó)家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。