擁有日本房產(chǎn)后，如何解決出租&后期管理問(wèn)題？
作為一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，日本堪稱是世界范圍內(nèi)租賃市場(chǎng)運(yùn)行的典范之一。目前，日本家庭租房率一直穩(wěn)定在36%左右，三大都市圈租房率占比更高，同時(shí)整個(gè)日本的房屋租賃市場(chǎng)平均回報(bào)率可達(dá)5%，而用心經(jīng)營(yíng)的民宿房產(chǎn)收益甚至更高。但是，進(jìn)行日本房產(chǎn)投資，并不是說(shuō)購(gòu)入一套優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)就完事了。為什么這么說(shuō)呢?往下看，你就知道了。
作為一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，日本堪稱是世界范圍內(nèi)租賃市場(chǎng)運(yùn)行的典范之一。目前，日本家庭租房率一直穩(wěn)定在36%左右，三大都市圈租房率占比更高，同時(shí)整個(gè)日本的房屋租賃市場(chǎng)平均回報(bào)率可達(dá)5%，而用心經(jīng)營(yíng)的民宿房產(chǎn)收益甚至更高。但是，進(jìn)行日本房產(chǎn)投資，并不是說(shuō)購(gòu)入一套優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)就完事了。為什么這么說(shuō)呢?往下看，你就知道了。
日本房產(chǎn)如何管理出租
我們投資房產(chǎn)的主要目的就是產(chǎn)生收益，但購(gòu)買一套優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)只是起步，后續(xù)的管理及出租才是我們能否實(shí)現(xiàn)投資目的的關(guān)鍵。例如：
投資長(zhǎng)租公寓，除了房租及押金的領(lǐng)取之外，合同的更新、合同期滿時(shí)的資金精算和房屋修補(bǔ)、入住期間的設(shè)備和公用部分的清掃、入住者的咨詢等……都是租賃住宅的必要管理內(nèi)容;
如果是經(jīng)營(yíng)民宿，那怎么出租，誰(shuí)來(lái)幫我出租，房屋打掃維護(hù)誰(shuí)來(lái)做?
所以當(dāng)我們購(gòu)買房產(chǎn)后，可以通過(guò)以下方式來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的房屋管理出租。
一、委托中介
一般海外的房產(chǎn)投資者都會(huì)委托當(dāng)?shù)氐娜毡痉慨a(chǎn)中介進(jìn)行管理。而與中國(guó)不同的是，日本房產(chǎn)中介十分專業(yè)，已經(jīng)形成了成熟的管理體系。具體的工作職責(zé)包括：租客的問(wèn)題處理，物業(yè)方面的日常修繕，收租和催租，退組之后的交接，房源環(huán)境的維護(hù)和招租。對(duì)于一棟日本的公寓樓來(lái)說(shuō)，其他物業(yè)項(xiàng)目(垃圾回收，清掃，設(shè)施維護(hù))等也都十分健全，可以完全令房東省心。
而委托房產(chǎn)中介來(lái)做長(zhǎng)租，需要和公司簽訂一份媒介契約，分為以下三類：
1、一般媒介。是指房主可以委托多家房產(chǎn)公司一起來(lái)幫助房主出租房產(chǎn)。
2、專任媒介。房主只能委托一家房產(chǎn)公司，但是房主自己也可以進(jìn)行招租。
3、專屬專任媒介。是指房主只能委托一家房產(chǎn)公司，并且在就算房主自己招租成功，也要付給中介公司一定的手續(xù)費(fèi)。這種還可以將物件管理也一起委托給房產(chǎn)公司，比如鑰匙的管理，入住者審查，房屋的清潔到掃等工作各位業(yè)主也就一并不用煩惱了，只要坐等收錢就好。
對(duì)業(yè)主而言，如果是長(zhǎng)租的話，租客在第一年還會(huì)需要交禮金和押金，所以長(zhǎng)租第一年的收益是非常高的，基本上第一年至少可以拿到15個(gè)月房租。
但是正所謂天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，委托日本不動(dòng)產(chǎn)中介進(jìn)行日本房產(chǎn)租賃的打理，當(dāng)然也要支付一定的報(bào)酬。
日本的物業(yè)管理代理費(fèi)用主要分為三個(gè)部分：
一個(gè)是日常管理費(fèi)，一般收取每月實(shí)際到賬租金的5%作為報(bào)酬;
另一個(gè)是當(dāng)有空房情況出現(xiàn)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)中介會(huì)代理招租，招租成功之后，會(huì)根據(jù)情況收取一定的費(fèi)用作為報(bào)酬，通常是1-3個(gè)月的租金;
最后是物業(yè)費(fèi)，這個(gè)是根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)決定的。
二、選擇專業(yè)民宿品牌項(xiàng)目，無(wú)后顧之憂
目前邦海外擁有大量可提供托管包租服務(wù)的民宿、酒店以及一戶建項(xiàng)目資源。對(duì)于那些希望獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)，但不想花費(fèi)太多心力去自行打理或者找中介的業(yè)主來(lái)說(shuō)，最適合不過(guò)了。如果您對(duì)此種方式感興趣，可以咨詢我們的在線客服了解詳情。
日本哪些房產(chǎn)類型適合投資
1、單身公寓
從投資金額、簡(jiǎn)單化程度和收益性了解，單身公寓的性價(jià)比是最高的。特別是東京23區(qū)內(nèi)單身者人數(shù)持續(xù)上升，租戶易尋，只要是地理位置好的物件，租金的保持能有所保障，買賣交易價(jià)格就不會(huì)有過(guò)大浮動(dòng)，有著變現(xiàn)極為快的特性。與輕型木結(jié)構(gòu)的一幢公寓樓比照，單身公寓的劃分性更好。要是置辦多了，將來(lái)面對(duì)孩子的資產(chǎn)承繼、分配時(shí)也更為簡(jiǎn)單化。想要回報(bào)率力、變現(xiàn)力、節(jié)稅力這3點(diǎn)兼具的物件，優(yōu)先選擇單身公寓。
2、輕型木結(jié)構(gòu)或輕量鐵骨造整幢公寓樓
輕型木結(jié)構(gòu)或輕量鐵骨造的整幢公寓樓，是土地?fù)碛姓叩牡湫托早姁?ài)。鑒于銷售市場(chǎng)也已經(jīng)明確，新建輕型木結(jié)構(gòu)或輕量鐵骨造公寓樓時(shí)，還可以和大中型房屋制造商進(jìn)行報(bào)價(jià)比較，也便于下單。大中型房屋制造商在建工后也會(huì)有一次性租賃服務(wù)，對(duì)方會(huì)列出各種各樣情形模似，極為周到。因而，在管理層面上無(wú)需特別擔(dān)憂。
正由于這種投資很容易，也是承繼措施的效果，因而會(huì)擔(dān)憂供應(yīng)過(guò)盛。另外，一次性租賃的空房保障也是可能會(huì)降低房租。因而，20-30年后的回報(bào)率也是可能不按照當(dāng)初的方案進(jìn)行。投資輕型木結(jié)構(gòu)或輕量鐵骨造整幢公寓樓，雖然較為簡(jiǎn)單，但必須做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)性準(zhǔn)備。
3、家庭居所型公寓樓
作為投資，家庭居所型公寓樓會(huì)先被用于租賃，隨后作為物件售賣。當(dāng)租客離開(kāi)后，還可以作為普通級(jí)的家庭型公寓樓進(jìn)行高價(jià)售賣。如同自己把房屋租給別人一樣，收取租金，極為簡(jiǎn)單化。可是，這種物件的需求人數(shù)比單間公寓樓少，很難遇到合適的，這是弊端。另外，這種反復(fù)購(gòu)入和售賣的投資方法，也算作投資人中的高級(jí)篇。
4、一戶建
在擔(dān)憂整幢輕型木結(jié)構(gòu)公寓樓供應(yīng)過(guò)盛時(shí)，相對(duì)而言，由于供給量少而受到關(guān)注的是一戶建的租賃。 一戶建是單個(gè)家庭的住房，因而和持有多戶住房的公寓樓比照回報(bào)率較低。 比照一戶建和整幢輕型木結(jié)構(gòu)公寓樓的模似回報(bào)率，整幢輕型木結(jié)構(gòu)公寓樓更勝一籌，因而一戶建一般不會(huì)被作為優(yōu)先選擇投資。這樣一來(lái)，供給量少是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹ｊP(guān)于一戶建租賃，雖然必須進(jìn)行一些改裝，可是比起再次購(gòu)入物件，投資總額要少得多，因而收益性會(huì)更好。投資總額低，收益性高，很合適前期試著投資的人。在一定程度上積攢出來(lái)的錢，再投資到單間公寓樓也不晚。
5、整棟公寓樓
這種整幢公寓樓是鋼筋混凝土建筑的共同住房。既然是整幢公寓樓，用地相對(duì)寬敞，并且所需投資總額較大，這針對(duì)前期試著且投資低的人，投資難度系數(shù)就較為高。可是，這種整幢公寓樓也可以一次性租賃，也比較容易。
鑒于征收土地等原因，為了節(jié)省稅費(fèi)而想換成億單位的地產(chǎn)時(shí)，建議最合適購(gòu)入東京都、大阪內(nèi)的整幢公寓樓。在東京都內(nèi)，數(shù)億日元的整幢公寓樓買賣交易頻繁，銷售市場(chǎng)已明確。物件便于尋找，便于購(gòu)入，是大額投資人的理想化選擇。
以上就是小編今天為大家?guī)?lái)的關(guān)于擁有日本房產(chǎn)后，如何解決出租&后期管理問(wèn)題的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助。投資海外房產(chǎn)，選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目是獲取收益的基礎(chǔ)，而后期的管理則決定你能獲取多少收益以及此次投資是不是成功。如您還有其他疑問(wèn)，可以直接咨詢我們的在線客服，我們將會(huì)以最專業(yè)的態(tài)度和顧問(wèn)為您提供服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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