柬埔寨買房的魔幻與現實
“經濟開始起飛了，以前的首都都是泥巴路。”在柬埔寨生活了21年的華僑程通目前在這里經營物流和金融公司，現在已經成為了當地廣東同鄉互助會的主任。在他看來，現在這里就像是80年代深圳和珠海特區剛剛開始建設的時候，到處都在建高樓……
早上六點半，柬埔寨首都金邊的街道上，喇叭聲逐漸響亮起來，再過半小時便會迎來早高峰，雙向四車道的首都干道將會變得寸步難行。在這里，摩托車仍是車流中的主力軍，除了上班族，騎摩托車上學的中學生也不在少數。
大大小小的建筑工地是沿街最常見的景觀，搭載著工料的卡車和通勤的車輛一同堵在了路上，綠燈亮起時即刻塵土飛揚。
“經濟開始起飛了，以前的首都都是泥巴路。”在柬埔寨生活了21年的華僑程通目前在這里經營物流和金融公司，現在已經成為了當地廣東同鄉互助會的主任。在他看來，現在這里就像是80年代深圳和珠海特區剛剛開始建設的時候，到處都在建高樓。
柬埔寨買房引來的淘金客
世界銀行的數據顯示，在過去的十年里，外國直接投資總額約占柬埔寨GDP的百分之十，其中地產業、建造業以及酒店業是最熱門的投資領域，占了外來投資近1/3的份額。
當地商場、娛樂城和跨國企業的爆發式增長，在2017年為柬埔寨創造出逾10萬個新的就業崗位，首都周邊地區的年輕人涌入金邊求職，這無疑也催生出更多的住房需求。程通告訴我們，柬埔寨的樓盤主要都是外國人建的，最早是新加坡、韓國等國的地產商，如今中國是后起之秀，“舊房子都被中國人建的高樓掩蓋住了。”
房地產行業繁榮的同時，也引來了一批希望能在這個發展大浪潮中實現個人財富累積的闖將，而房地產銷售可以說是最早洞察到金邊樓市豐利的“淘金客”。他們更早地相信，在金邊群雄并起的樓市里投入青春，比其它地方更能帶來可觀的回報。
追逐著商機從斯里蘭卡轉戰來到柬埔寨的小桐便是其中的一員。“90后”的她是家中獨生女，她希望在30歲前積累到足夠的投資本金，然后回老家找一份安穩的工作，而金邊蓬勃的房地產市場完全滿足了她對收入的期待。“我有個同事是才23歲的女孩子，上個月工資就有十幾萬美金，她向當地人推售商鋪相當得給力，(每單的)提成直接就是5萬美元的現金。”
同樣沖著高回報越洋而來的，還有經歷過中國樓市震蕩的購房客。為了讓他們立刻就感受到樓市看不見摸不著的熱度，小桐語速飛快的介紹金邊樓市的前景，“普通地段的商品房，每平方的均價在1000美金左右，好地段的高級公寓則可達到3、4千。”據時代財經了解，小桐供職的公司正在主推兩個樓盤項目，一個是位于金邊機場附近的精裝公寓，另一個則是總工期長達10年的沿江綜合商住項目。
面對客戶的猶疑，該地產公司的銷售作出了包租承諾，“市區里50平左右的一房公寓，平均月租可收七、八百美金，而且我們采取包租的方式，保證業主的租金回報，由我們統一幫業主出租的公寓，前三年無論有沒有租出去，我們都給業主7%的返點。”
值得注意的是，據時代財經了解，上述兩個項目均未竣工，而這一售后包租的銷售模式在中國國內是違反《商品房銷售管理辦法》的。據《商品房銷售管理辦法》第11條第2款規定:“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”。
柬埔寨買房難以置信的高投資回報
雖然，金邊新樓盤約2000美金每平米的均價僅為周邊國家如越南和泰國首都的一半，但對于柬埔寨人均月收入只有110美元的當地居民來說還是難以承受。
“現在很多從周邊地區來金邊工作的年輕人，都住在排屋隔出來的‘籠子屋’里，租金每月100美元，活動空間非常小，所以許多年輕人是渴望住公寓的。為了掙更多的錢買公寓，他們下了班之后就去學中文，因為掌握一門外語之后，工資就會翻倍。”因此，小桐并不擔心公寓長遠的租售情況，“金邊差不多有三百萬人口，未來這里的住房缺口會達到50萬。”
該地產公司的接待處就設在金邊市中心的西哈努克大道上，不少來自中國的客戶在仔細地聽著銷售專員的介紹。據了解，若現在認購，還有約兩年的時間才能交樓，但參觀樣板間的人還是絡繹不絕。從深圳來看樓的黃女士邊聽邊掏出手機計算器，迅速地按下幾個數字后得出結論：“不考慮租金增長的話，回本要15年。”
根據復旦大學城市數據團對房屋租售比的解讀，在一個房產運行情況良好的區域，應該可以在200-300個月內完全回收投資。如果少于200個月(17年)就能收回投資，說明這個地區有較高的投資價值。當一個地區需要高于300個月(25年)才能回收投資，則說明該地區有潛在的房產泡沫風險。按照這個標準計算，上海市區房產回本周期的中位數是44年。相比之下，金邊公寓15年的投資回本周期快得驚人。
“目前柬埔寨對于外國投資者暫時政策還比較松散一點，如果來投資的話，還是有賺頭的。”小桐說，“投資柬埔寨，這一時間點既不算早，也不算晚。明年一定是投資爆發式增長的一年，后年的話，行情就真的不敢去預測了。”
在她看來，金邊的房產購房門檻低、租金回報高、物業永久產權等，都成為了極具吸引力的賣點，“我們公司從中國來這里呆了四年的員工就已經是為數不多的老員工了，基本上老員工都有認購公司的房子。”
投資者的擔憂主要來自當地政府對外國人持有資產的管制。柬埔寨發展理事會的規定，外國投資者不能購買土地，但可以購買二層以上的物業，并擁有永久產權。因此，許多中國開發商所開發的樓盤，都由當地人作為法人，然后將樓盤的一層規劃成為商鋪出租，產權則由開發商自己持有，由此來規避二層以上業主的產權風險。
風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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